Loyers impayés : au revoir GRL, GUL. Bonjour VISALE !
Pour le propriétaire bailleur privé, un locataire qui ne paye pas ses loyers est sa hantise.
Créée en mars 2010, la GRL (Garantie universelle des risques locatifs) a connu un échec et 2015 fête sa disparition.
Prévue par la loi Alur de mars 2014, la GUL (Garantie universelle des loyers) n'a jamais vu le jour : trop complexe et trop coûteuse.
Janvier 2016 voit naître VISALE, un nouveau dispositif pour permettre d'aider les salariés précaires et les jeunes actifs à trouver un logement.
Pour pouvoir être éligible à ce nouveau dispositif, il faut que le titulaire du bail soit salarié d'une entreprise du secteur privé hors agricole entrant dans un emploi et dans un logement locatif du parc privé : salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 3 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat ; salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat ; tout ménage entrant dans un logement locatif privé.
Le contrat de bail : il ne peut pas être conclu entre les membres d'une même famille ; en cas de colocation, le contrat doit être individualisé pour chaque colocataire ; le contrat doit contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement ; le contrat ne doit pas être couvert par une autre garantie telle qu'une caution (mais un dépôt de garantie est toujours possible si ce n'est souhaitable) ; il doit être signé dans le délai de validité du visa donné au locataire ; le loyer ne doit pas dépasser, charges comprises le montant de 1 500 € pour Paris intra-muros et 1 300 € sur le reste du territoire.
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire ; il doit appartenir à un bailleur privé, personne physique ou morale ; être situé sur le territoire français ; faire l'objet d'une signature conformément à la loi de 1989 ; il peut être loué vide ou meublé.
Concernant les ressources du locataire : un ménage peut bénéficier de ce dispositif dans la limite d'un taux d'effort de 50 % maximum, pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI, le taux d'effort doit être compris entre 30 et 50 %.
Les modalités : le locataire doit obtenir le visa certifié par Action Logement, garantissant ainsi son éligibilité au dispositif. Ce visa est valable pendant toute la durée du contrat et précise le loyer maximum garanti pouvant figurer dans le contrat.
Pour le bailleur, une fois le visa du locataire obtenu, il devra avant la signature du contrat renseigner tous les éléments relatifs au logement et au contrat de bail puis accepter les conditions du dispositif VISALE pour pouvoir être garanti en cas d'impayés.
Les garanties offertes : VISALE prend en charge tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des 3 premières années du contrat de bail, dans la limite du départ du locataire. En revanche, les dégradations locatives ne sont pas couvertes. Dès que le bailleur est pris en charge par ce dispositif, Action Logement agit directement auprès du locataire en recouvrement de la créance et le cas échéant, en résiliation du contrat de bail. Le locataire a la possibilité d'étaler le paiement de son arriéré envers Action Logement s'il reprend le paiement régulier de ses loyers. Rien n'empêche cependant le bailleur d'agir lui- même judiciairement.
La vocation de ce nouveau dispositif est de faciliter l'accès au parc privé locatif, de sécuriser le propriétaire bailleur face au risque d'impayés et de permettre aussi une mobilité dans le cadre d'un emploi pour les salariés qui pourraient se montrer frileux face aux problèmes de logement.